深圳市的城市更新是由于深圳特殊的自然條件和城市建設(shè)歷程所決定的，雖然深圳特區(qū)成立至今只有四十年，但是城市更新的進程也伴隨著城市發(fā)展，時刻在進行著，為這個城市帶來更多的便利和更強的活力。回顧和展望深圳市城市更新的歷程，對其他城市也具有一定的借鑒意義。

1.自然條件

深圳市是在原來寶安縣的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，作為一個副省級城市，地域面積是比較小的。同為一線城市，深圳的市域面積只有廣州的四分之一、上海的三分之一，北京的八分之一。

深圳市在2005年就做出土地空間、能源與水資源、人口重負、環(huán)境承載力四個難以為繼的判斷，向存量要空間，成為一種被迫的選擇。

我們可以把深圳的面積簡化為三個數(shù)字，一個是深圳總面積大約2000平方公里，其中有一半劃入基本生態(tài)控制線，大概1000平方公里，線內(nèi)基本沒有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)。剩下可建設(shè)的1000平方公里又可以籠統(tǒng)地分為非經(jīng)營性用地和經(jīng)營性用地。道路、綠地、公共設(shè)施、市政設(shè)施等非經(jīng)營性用地大概500平方公里，所以，深圳市只有大約500平方公里的經(jīng)營性用地。

圖2 深圳市基本生態(tài)控制線示意圖

2.建設(shè)特點

深圳的城市發(fā)展非常迅速，在城市建設(shè)的早期，市政府發(fā)展資金有限，因此有很多未征轉(zhuǎn)為國有用地的集體土地在城市中保留下來，就是所謂的“城中村”。隨著城市的擴張，有些城中村甚至位于現(xiàn)在城市的中心，這也是深圳的一個特色。

在上世紀90年代以前，城中村基本是城市投資的盲點，村中基礎(chǔ)設(shè)施幾乎都是靠各村自己來建設(shè)管理的，因此出現(xiàn)了很多環(huán)境、治安、消防方面問題， 有一些報道或評論將城中村稱為“城市毒瘤”，是“藏污納垢”的據(jù)點。因此，市政府逐步把城中村改造提上議事日程。

3.試點項目

2005年福田區(qū)漁農(nóng)村是第一個拆除重建的城中村。當(dāng)時采取的方式是政府主導(dǎo)，包括進行制定計劃和規(guī)劃、與原村民進行逐棟逐戶的拆遷談判、最后交給國資的開發(fā)企業(yè)進行建設(shè)銷售。具體規(guī)劃上看，在3.26公頃的土地上，拆除了11萬平方米的建筑，新建了29萬平方米的住宅，容積率達到了6.6，公共配套設(shè)施只增加了2500平方米的小型社區(qū)服務(wù)設(shè)施。

漁農(nóng)村的改造，作為破冰項目取得了成功，但是改造的模式卻是不可持續(xù)、難以推廣的。在政府主導(dǎo)的方向下，必須利用市場的模式來操作，增加對公共設(shè)施和用地的貢獻，才具有全面鋪開的可能性，才能實現(xiàn)各方利益多贏。

圖3 漁農(nóng)村改造前后對比

城市的重建和改造，并不僅僅是推倒重來，改造的主體也并非只有城中村。城市更像是一個活的機體，時時刻刻都在自我完善、自我更新。

吳良鏞院士提出的城市有機更新理論，為深圳市的城市更新提供了理論基礎(chǔ)。結(jié)合包括漁農(nóng)村在內(nèi)的一系列更新改造積累的經(jīng)驗，總結(jié)并提高，深圳市在2009年出臺了《深圳市城市更新辦法》，作為指導(dǎo)全市城市更新工作的基本綱領(lǐng)。

從這個《辦法》開始，深圳市制定了相當(dāng)多的政策層面、技術(shù)標準層面、操作層面的的文件和辦法，以逐步規(guī)范城市更新中的各種操作，完善利益分配的機制。例如，容積率不好確定，就制定一個辦法，計算容積率；獎勵面積不好算，就制定一個辦法規(guī)定獎勵面積；集體土地怎么使用、怎么入市，國有土地怎樣騰挪、怎樣移交，類似的問題都有詳細的規(guī)定來指導(dǎo)開發(fā)商如何操作、政府部門如何審批。

城市更新管理體系本身也在不斷的更新，以適應(yīng)不斷變化的形勢和具體的管理流程。2017年《深圳市城市更新辦法》也進行了修改，對一些原有的政策進行了改進。

《城市更新辦法》其根本作用，還是為市場主體參與城市更新制定了比較基礎(chǔ)的規(guī)則，極大地調(diào)動了開發(fā)商、原村民的積極性，深圳市的城市更新也就全面地鋪開了。

《辦法》中對所有類型的城市更新，根據(jù)改造強度的不斷增加，規(guī)定了三種改造方法，分別是功能改變、綜合整治、拆除重建。

功能改變通常不涉及到建筑外觀的大幅度變化，因此也比較少受到關(guān)注，但近些年一些未經(jīng)審批的功能改變，例如將廠房改造成公寓或者辦公用房出租，還是造成了一些負面的影響，因此各級政府也在不斷地加強監(jiān)管。

綜合整治通常是在功能改變的基礎(chǔ)上，同時對建筑、園區(qū)、廠區(qū)外觀、環(huán)境、消防、綠化等進行改善，以提升城市功能。

圖4 南海e庫改造前后對比

例如南海e庫項目，原來是招商蛇口的工業(yè)廠房，現(xiàn)在改作辦公和商業(yè)設(shè)施，極大地增加了地區(qū)的活力，改善了環(huán)境。類似的項目比較容易看到，也比較容易理解。

還有就是城中村的綜合整治?，F(xiàn)有的改造方式，有一些強度比較高的城中村，拆除重建的難度很大，就有實力比較強的地產(chǎn)公司，整租下來，進行綜合整治之后再對外分租出去。其中萬科就制定了一個“萬村計劃”，準備加大在城中村綜合整治方面的投入，以期在租金水平不會太大幅度上升的前提下，為城市提供大量的低成本的住宅。

圖5 水圍村綜合整治后的照片

另外就是旅游村類型的，例如較場尾就是濱海的一個村。深圳是設(shè)計之都，有幾十家設(shè)計公司通過與本地村民結(jié)對子，參與了民宿綜合整治，這個村很快就發(fā)展起來，現(xiàn)在已經(jīng)是非常知名的旅游村了。

圖6 較場尾綜合整治后的照片

在綜合整治中對傳統(tǒng)文化的保護也是比較重視的。例如下沙村是一個非常有特點的村，它的改造是包括了綜合整治和拆除重建。對祠堂和村民廣場的綜合整治，保留了社區(qū)活動的空間，每年的宗族活動和非常有特色的“盆菜”儀式得以保留。

圖7 下沙村綜合整治后舉行盛大儀式的場景

拆除重建類的規(guī)模是比較大的，截至2017年底，已批拆除用地達到50.23平方公里，如果這50多平方公里實現(xiàn)拆除重建，也就是說深圳所有的經(jīng)營性用地的1/10都將要被重建。這個數(shù)字還在不斷增大。

拆除重建能夠在深圳廣泛的實施，主要是基于多贏的制度設(shè)計，在開發(fā)商獲得開發(fā)收益的同時，原住民獲得良好的安置和環(huán)境的改善，而政府也獲得了土地的再開發(fā)收益和轉(zhuǎn)移的用地，用于道路、設(shè)施的修建，還有配建的保障房和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。粗略估算，每年深圳城市更新獲得的補繳地價在幾百億元的規(guī)模。

一些拆除重建類項目的規(guī)模是比較大的，例如華潤大沖的舊改，改造周期很長，但是改造出來的效果非常顯著。還有就是產(chǎn)業(yè)類型的改造項目，例如天安云谷，操作主體天安具有非常強的產(chǎn)業(yè)運營的能力，通過城市更新為華為及其上下游企業(yè)提供了大量新增的產(chǎn)業(yè)空間，是非常有代表性的項目。

圖8 天安云谷已建成的產(chǎn)業(yè)區(qū)

拆除重建項目也很注重對歷史文化的保留，例如對金威啤酒廠的改造。原有的發(fā)酵罐、水塔、工廠的設(shè)施進行了適當(dāng)?shù)谋Ａ糇鳛椴┪镳^、文化展覽性的設(shè)施。

圖9 金威啤酒廠城市更新規(guī)劃效果圖

近期政府也在逐步加大對城市更新的管控，包括制定《城市更新十三五規(guī)劃》來控制更新的規(guī)模和范圍，劃定工業(yè)區(qū)塊線避免產(chǎn)業(yè)空心化，提高舊住宅區(qū)的改造門檻，加強棚戶區(qū)改造和土地整備等。

除了《深圳市城市更新辦法》所定義的三種城市更新的主要類型以外，城市作為一個有機的整體，也無時不刻在自我更新，尤其是非經(jīng)營性用地更需要政府給與關(guān)注。

深圳市規(guī)劃國土委員會制定了一個《趣城·美麗都市計劃》系統(tǒng)性地梳理了城市中比較有趣味的區(qū)域，就像是人體中的穴位一樣，找到了768個城市公共空間進行微更新。現(xiàn)在蛇口正在組織“趣城·社區(qū)微更新計劃”。

“藍更新”是指對濱水空間的改造，例如貫穿中心公園的福田河，經(jīng)過十多年的持續(xù)治理，已經(jīng)從劣五類水體變得很清澈，濱水空間也非常宜人，成為市民休閑的好去處。

圖10 福田河治理前后對比

“綠更新”是指對綠地進行的改造，例如深圳高爾夫球場，30年的土地出讓期已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)已被收回作為城市公共綠地重新規(guī)劃。

“街更新”最典型的就是華強北路的更新，除此自外還有很多食街、文化街的跟新改造。

“便更新”是指為增加市民生活的便利性而進行的更新，例如福田中心區(qū)的空中連廊計劃，空中連廊將和地下通道一同使福田中心區(qū)變得更加適宜步行。

圖11 福田中心區(qū)二層連廊系統(tǒng)規(guī)劃圖（局部）

“愛更新”就是為愛而更新，是針對特定人群進行的城市升級行動，例如建設(shè)“兒童友好型城市”的計劃，這個計劃里面包括對室外空間、室內(nèi)空間和場館設(shè)施的改造升級。

圖12 深圳市長宣布深圳將建設(shè)兒童友好型城市

在空間實體的更新之外，也還一種“軟更新”，是指社區(qū)規(guī)劃師制度的建立，是深圳市社區(qū)尺度規(guī)劃與治理的一種創(chuàng)新實踐。市政府自2012年起，向社區(qū)派駐處級干部掛點擔(dān)任社區(qū)規(guī)劃師，每月保證親自下社區(qū)提供規(guī)劃服務(wù)至少一次，并有規(guī)劃院提供長期技術(shù)服務(wù)。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會對此建立了首問負責(zé)制，對社區(qū)規(guī)劃師實行定期考核。

圖13 社區(qū)規(guī)劃師在城市規(guī)劃年會上介紹深圳市的創(chuàng)新

另外要介紹一下深圳的燈光秀，從廣義上來講，燈光設(shè)計也是城市更新的一部分，其出發(fā)點是為了給城市創(chuàng)造更有觀賞性的景觀，豐富市民的生活，同時也制造了更多的話題。我們可以把這種命名為“亮更新”。

圖15 深圳市燈光秀

城市是一個有機的生命體，只要城市生生不息，更新就不會停止。為城市更美好的生活進行的所有事情都應(yīng)該是廣義的城市更新的一部分，所以說更新是常態(tài)。

不管是深圳市政府主動開展的更新行為，還是通過制訂政策而把其他主體也納入進來的城市更新，政府都是主角，是主導(dǎo)者。

制定城市更新的規(guī)則是難度很大的，不能期望規(guī)則一步到位，所以更新的規(guī)則也要不斷地根據(jù)形勢、經(jīng)濟條件的變化而不斷變化和更新。

最后，城市更新的目標一定是多贏，不斷完善的城市，會讓這個城市內(nèi)所有的人受益。

（備注：文中所有圖片均來源與網(wǎng)絡(luò)）