蔡震丨城市設(shè)計(jì)學(xué)委會委員

華夏幸福城市規(guī)劃研究院總規(guī)劃師 / 院長

深圳市城市空間規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有限公司院長

什么是好的新城核心區(qū)？我們現(xiàn)在做產(chǎn)城融合小城，核心區(qū)非常重要。開發(fā)商做樓盤會有一個售樓處，核心區(qū)就是售城處，華夏幸福作為產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商，以PPP模式推動一個城市的建設(shè)運(yùn)營，一個好的新城核心區(qū)就是撬動新城發(fā)展建設(shè)的關(guān)鍵。

比較公認(rèn)的由私人企業(yè)開發(fā)的成功城市爾灣，就是由一系列的中心引爆：60年代開始先是時尚島的購物中心，后來有了加州大學(xué)的爾灣分校和爾灣光譜中心，幾個中心基本上構(gòu)成了爾灣大框架，每一個中心引爆一片，城市就這樣持續(xù)地發(fā)展建設(shè)起來，直至今天都充滿活力。

核心區(qū)是城市中心對于城市特征的重要體現(xiàn)，包括交通的可達(dá)性、便捷的服務(wù)網(wǎng)、高密度的服務(wù)、特色的空間形象、密集的公共活動和服務(wù)多樣化、歷史的空間載體。最重要就是大家認(rèn)同這個地區(qū)，一旦認(rèn)同的核心形成了，我們認(rèn)為這個城市基本上就成功了。

• 爾灣時尚島中心

啟動階段(70年初）：購物、娛樂，為城市配套服務(wù) ；快速發(fā)展階段（75-2000年）：居住、公園、辦公和酒店，提升能級；完善提升階段（2000年以后）：部分辦公新建、停車設(shè)施擴(kuò)建。

• 爾灣光譜中心

1989年：首批辦公樓，兩棟15層高樓；啟動階段（2002年前）：發(fā)展之初是為在爾灣工作的35000名員工提供吃飯的地方；快速發(fā)展階段（2002 —2014年）：商業(yè)娛樂休閑、居住與商務(wù)功能逐步得到拓展，成為了爾灣最好的購物、餐飲和娛樂場所地；發(fā)展成熟階段（2014年后）：爾灣喜劇俱樂部2014年擴(kuò)張。爾灣光譜萬怡酒店2014年開業(yè)。2015年，200spectrum center和400spectrum center地標(biāo)建筑建設(shè)，標(biāo)志著進(jìn)入了成熟發(fā)展階段，成為了城市功能最為多元與豐富的核心場所。

一座新城的建設(shè)，小的可能10平方公里，大的可能50平方公里甚至上百平方公里。我們通過實(shí)踐總結(jié)出，小城核心區(qū)（燒賣型）選址一般迎著人流的導(dǎo)入方向，出現(xiàn)在最前端，核心建成之后周圍的開發(fā)滾動基本也建成了。如果把核心區(qū)放在比較遠(yuǎn)的地方，可能還沒有建到核心區(qū)，這個城市已經(jīng)建滿了。另外，城市太小的話不盡快展示出核心區(qū)，即使區(qū)位再好也很容易被人忽略。面積較大的新城有足夠的對價與騰挪空間，適合在中部地區(qū)打造核心（包子型），就可以集中釋放一個核心空間，結(jié)合生態(tài)條件、空間環(huán)境進(jìn)行打造，也符合帶動的均好性并實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展建設(shè)的節(jié)奏。另外，從再開發(fā)的角度還有很多方面要充分考慮城市建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上的運(yùn)營規(guī)律和可行性，比如修橋架路等各種基礎(chǔ)設(shè)施的投入是否有值得兌現(xiàn)價值的空間？當(dāng)然這也不是簡單的加減運(yùn)算和短時效益，還是要綜合、長期、健康地考慮效益的最大化。

• 燒賣型核心

新城與中心城區(qū)相對緊密且規(guī)模有限，則聯(lián)動中心城資源，核心區(qū)選址偏向中心城區(qū)

溧水產(chǎn)業(yè)新城核心區(qū)

• 包子型核心

與主城區(qū)相對分離且規(guī)模較大，新城需自我完善，核心區(qū)居中布置。

問津產(chǎn)業(yè)新城核心區(qū)

靠路、靠水、靠樞紐

核心區(qū)的選址要靠路、靠水、靠樞紐。一般TOD撬動的核心地區(qū)非常有限，基本上是500米范圍。從實(shí)際開發(fā)經(jīng)營邏輯考慮，應(yīng)該更關(guān)注高速公路，特別是人流與物流可能的順暢的導(dǎo)入方式。根據(jù)地區(qū)的地形條件，靠水能夠塑造比較好的中心形象。

在中國進(jìn)行核心區(qū)建設(shè)選址，往往會碰到城規(guī)、土規(guī)不一致的情況，很多時候理想的選址需要協(xié)調(diào)很多部門，規(guī)劃設(shè)計(jì)必須考慮到這些協(xié)調(diào)工作的可能性與可行性，并考慮開發(fā)建設(shè)周期與運(yùn)營的配合步驟，才能切實(shí)地確定好一個城市核心區(qū)的選址，并進(jìn)行針對性的規(guī)劃與設(shè)計(jì)。

圈層發(fā)展，緊抓核心資源

集中發(fā)力，快速提升區(qū)域價值

核心區(qū)通常采用以中央公園為核心的打造方式，周圍往往布局以公建。中央公園一定要具有公共性，首先排斥住宅。同時，內(nèi)部要有設(shè)施、有內(nèi)容，沒有內(nèi)容難以體現(xiàn)價值也不能彰顯中央公園的魅力。但是，中央公園里的設(shè)施內(nèi)容又不能太多，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是：不能占滿四個角，如果占滿價值會受到影響，也使公園大為遜色，經(jīng)驗(yàn)是：基本上不能超過兩個角。中央公園與周邊街區(qū)會考慮一定的圈層布局，這往往是考慮到開發(fā)價值的兌現(xiàn)和設(shè)施投放的次序。鄰公園的功能也精細(xì)的考慮功能的配比、朝向等綜合因素。這些都有內(nèi)部嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拈_發(fā)邏輯。整體上還是要通過核心資源的投入，某一個方向集中發(fā)力，就可以快速提升區(qū)域價值，然后不斷兌現(xiàn)區(qū)域價值。

小街密路，聚集發(fā)展，投資集約

城市核心區(qū)采取小街區(qū)密路網(wǎng)的方式是不錯的選擇，就商務(wù)辦公屬性而言，比較容易安排，但對于一個新城核心區(qū)，如果城市不大、商務(wù)功能的需求有限，而住宅功能在小街區(qū)密路網(wǎng)的格局下適應(yīng)度較差，也就是說目前很多住宅產(chǎn)品不支持小街密路，如果能夠提供人才公寓、社會性住宅，那么小街密路還是可以實(shí)現(xiàn)的。但小街密路在地下空間的勾連上還有很大難度，在開發(fā)邏輯上考慮，如果不充分利用東西向，就是最大的浪費(fèi)。

在《緊湊城市規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》的指引下，新城整體街道密度應(yīng)大于7km/km2。未來華夏產(chǎn)業(yè)新城街道網(wǎng)絡(luò)的緊湊度還有進(jìn)一步提升空間

通過三大脈絡(luò)，選取全球近30座城市進(jìn)行數(shù)據(jù)分析

脈絡(luò)1：大城市核心區(qū)功能外溢推動了新城發(fā)展

大城市核心區(qū)功能和就業(yè)的外溢促進(jìn)了公共服務(wù)的重構(gòu)，推動了周邊新城及公共服務(wù)中心（核心區(qū)）的建設(shè)。

脈絡(luò)2：大城市周邊新城核心區(qū)的功能與規(guī)模

新城功能承接了大城市功能的外溢，在創(chuàng)新環(huán)境、教育環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等方面具備比較優(yōu)勢，規(guī)模一般在1.5km2以內(nèi)。

脈絡(luò)3：特色小城市核心區(qū)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)

基本生活保障設(shè)施完善、建筑成組成群，地方特色明顯，生態(tài)環(huán)境品質(zhì)優(yōu)良。

• 1km2核心區(qū)建設(shè)用地總量背后的操盤邏輯

國內(nèi)外CBD建設(shè)規(guī)模大多數(shù)在1.0 -1.5km2之間，需要地方政府?dāng)?shù)十年的大量投入（如深圳前海核心區(qū)面積1.1km2，投資總額700億，投資強(qiáng)度達(dá)到636億/km2）。

• 50-80萬m2核心區(qū)地塊開發(fā)

扣除20%的道路面積，核心區(qū)可用于產(chǎn)品落位的地塊總面積為80公頃（中央公園30公頃，其他產(chǎn)品用地總面積約50公頃，按平均容積率1-1.6計(jì)算，建筑開發(fā)總面積50-80萬m2）。

根據(jù)開發(fā)邏輯的基本推演和測算可以確定了基礎(chǔ)的中心區(qū)開發(fā)規(guī)模，以此為基礎(chǔ)根據(jù)實(shí)際情況和具體的需要進(jìn)行整體的價值衡量，適當(dāng)予以調(diào)整和修正，并考慮長期開發(fā)運(yùn)營的實(shí)際建設(shè)需要。

總結(jié)起來在新城中可以形成十大類五十項(xiàng)產(chǎn)品，層次更加豐富，可選擇性更強(qiáng)，便于不同城市塑造不同特色。這些產(chǎn)品根據(jù)不同的新城核心塑造的要求和需求進(jìn)行靈活組合，以期盡快落位并形成“組合拳”式的打法，迅速凝聚人氣并撬動新城快速崛起。

和縣文化建筑群

固安幸福港灣

嘉善迎賓大道

固安中央公園

產(chǎn)品精準(zhǔn)落位

產(chǎn)品形成標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)模塊以后，在核心區(qū)布局時可以根據(jù)不同的設(shè)計(jì)要求精準(zhǔn)落位。一般遵循一定的價值邏輯進(jìn)行布局和投放。根據(jù)土地價值由中心向外遞減，布局價值匹配的功能產(chǎn)品。

新城核心區(qū)的各類公共產(chǎn)品都有詳細(xì)的分類和內(nèi)容要求，在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)布局以及城市設(shè)計(jì)空間推敲中可以深入地探討其可行性，并可以針對性地形成空間特色，而最終這些設(shè)計(jì)要求可以轉(zhuǎn)換成建筑設(shè)計(jì)以及園林景觀設(shè)計(jì)條件，保障其得以準(zhǔn)確地貫徹落實(shí)。

新城核心區(qū)的建設(shè)需要長期持續(xù)的投入并帶動新城發(fā)展。規(guī)劃設(shè)計(jì)中，配合取地節(jié)奏，優(yōu)先安排可展示、聚人氣的公建類項(xiàng)目。按照現(xiàn)在政府的訴求，恨不得馬上看到建設(shè)效果，我們規(guī)劃設(shè)計(jì)需要給出一個近期、中期、遠(yuǎn)期的目標(biāo)，而這些目標(biāo)的達(dá)成是通過一系列的產(chǎn)品投放得以實(shí)現(xiàn)和引爆的。我們最快的產(chǎn)品投放組合可以在4-6個月見效！

城市設(shè)計(jì)最根本的任務(wù)是有目的地建構(gòu)空間秩序，這樣的空間秩序必然包含著一定的空間邏輯。空間邏輯的建構(gòu)需要適應(yīng)上面所提到的開發(fā)邏輯和產(chǎn)品邏輯的需要，而空間邏輯本身也是建立空間秩序的基本原理。在實(shí)踐工作中我們經(jīng)常會遇到建筑師或景觀設(shè)計(jì)師、交通工程師等挑戰(zhàn)我們城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則或城市設(shè)計(jì)方案的情況。如果能夠說清楚我們這樣設(shè)計(jì)和建立空間秩序的基本邏輯，就可以面對這樣的挑戰(zhàn)，同時也會避免不必要的、沒有道理的設(shè)計(jì)控制，并且更精準(zhǔn)地傳達(dá)控制意圖、實(shí)施針對性強(qiáng)的設(shè)計(jì)控制。

城市設(shè)計(jì)的空間邏輯源自于整體的空間設(shè)計(jì)意圖和控制體系。在設(shè)計(jì)機(jī)制上是形成從概念規(guī)劃到核心區(qū)城市設(shè)計(jì)的工作機(jī)制，通過開放空間、路網(wǎng)體系、功能布局三大方面?zhèn)鲗?dǎo)落實(shí)概規(guī)內(nèi)容，深化核心區(qū)城市設(shè)計(jì)。

所有這些控制內(nèi)容其實(shí)并沒有什么新鮮的東西，關(guān)鍵在于是否形成空間秩序建構(gòu)的根本邏輯，只有交代清楚這些基本邏輯，設(shè)計(jì)控制才能得以立足和實(shí)現(xiàn)。這里一般會慎重采取相互關(guān)聯(lián)街區(qū)的強(qiáng)勢管控（例如需要形成一段跨街區(qū)的圓弧界面），因?yàn)檎嬲膶?shí)施難度很大，除非這樣是必要的。

規(guī)劃設(shè)計(jì)在實(shí)施過程中需要有很強(qiáng)的管控邏輯才能保障實(shí)施到位。首先是從規(guī)劃設(shè)計(jì)到建設(shè)實(shí)施形成健全的機(jī)制，在法定規(guī)劃的管控框架下，各個實(shí)施主體需要在一個平臺上進(jìn)行協(xié)調(diào)通氣，避免相互之間由于邊界模糊和時序穿插所帶來的沖突

其次在實(shí)施管控中必須做到多專業(yè)協(xié)同，不僅規(guī)劃設(shè)計(jì)，在過程中建筑、市政、景觀、交通等專業(yè)及時補(bǔ)位，盡快深化并達(dá)成共識。

第三是在實(shí)施管控過程中，盡快將管控要求落實(shí)到各類產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與建造中，一旦產(chǎn)品錨定落實(shí)，就不太容易走樣

在管控過程中由于時序因素，可以采取“并聯(lián)思維”，不一定是某個流程走完再進(jìn)入下一個流程，許多管控可以提前介入并形成輸出條件

最后是管控根據(jù)實(shí)施情況強(qiáng)調(diào)過程的完整性。即每一個階段都會形成相對完整的呈現(xiàn)，保持隨時可供參觀可以形成話題和引爆點(diǎn)，并保持可以持續(xù)完善和更新的空間。

結(jié)語：

城市設(shè)計(jì)是創(chuàng)造價值的手段。

面向開發(fā)實(shí)踐，新城核心區(qū)城市設(shè)計(jì)需要重點(diǎn)關(guān)注三個關(guān)鍵詞：價值、產(chǎn)品、過程。

價值：首先要發(fā)現(xiàn)價值，然后創(chuàng)造價值，最后兌現(xiàn)價值，這是一個面向開發(fā)實(shí)踐的城市設(shè)計(jì)應(yīng)有的態(tài)度。

產(chǎn)品：好的產(chǎn)品概念、產(chǎn)品支持是城市設(shè)計(jì)實(shí)施的重要支撐，值得城市設(shè)計(jì)師關(guān)注研究。

過程：城市設(shè)計(jì)不是法定規(guī)劃，所以它不應(yīng)該是一張完整的藍(lán)圖，而達(dá)到這個藍(lán)圖應(yīng)該是持續(xù)修正決策和不斷深入的過程，這也給城市設(shè)計(jì)者提供了更好的創(chuàng)造空間、反思空間和深入空間。

備注：此文轉(zhuǎn)自?城市設(shè)計(jì)學(xué)術(shù)委員會